放开二胎政策的根源竟然和房价关联?

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10月29日,普遍二孩政策得以落地,一时间,舆论对于“房价要涨”呈现普遍认同状态。因为普遍二孩政策对于楼市而言属于重大利好,全面放开二孩限制将带来可观的人口红利。
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笔 者对于这样的观点,只能说是“只知其一不知其二”,从而误导投资者做出错误的判断。没错,从房地产的发展历史看,人口的增长确实是有利于房地产市场的发 展,但是它们并不是简单的正相关关系,其间因果是错综复杂。仅凭一个政策的落地就去大肆投资,最后的结果并不会像想象的那样乐观。
为什么这么说?我们分析人口、需求与房屋供给的矛盾便知。
根 据国家统计局的数据,随着改革开放的进程,从1978年到2007年,中国的城镇人口由17245万人猛增到59379万;到了2014年末,中国大陆的 城镇常住人口更是增加到74916万人。根据2006年国务院办公厅印发的国家《人口发展“十一五”和2020年规划》,到2020年,城镇总人口将达到 8.98亿人。
《全面建设小康社会居住目标》报告指出,到2020年,我国城镇全面小康的住房标准为人均住房面积35平方米,平均每套住宅 标准在120平方米左右。这就意味着,到2020年要实现人均35平方米的城镇住房全面小康的目标,我国城镇的居民住房总量必须达到314.3亿平方米。
再 看2003年当时的国家建设部公布的《2002年城镇房屋概况统计公报》:2002年底,全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米,其中住宅建筑面积 81.85亿平方米;同时结合国家统计局的统计年鉴和公报,可知从2003到2014年全国城镇竣工的新建住房总面积为 89.6亿平方米;再推算全国城镇每年的原有住宅拆迁(此外,还要扣除新划入城镇区域的新增住房的因素)估计要减少1.2亿平方米,到2020年全国城镇 存量住房损减的总数将达到21.6亿平方米。
到去年底,我国城镇所有的住房(包括未售出的已竣工住房)加起来也只有149.85亿平方米。离2020年要达到的全面小康的住房要求,相差了一倍以上,缺口高达164.45亿平方米。未来年均需要竣工销售27.4亿平方米的新建住房才能补上这个缺口。
而 据本月中旬国家统计局公布的最新数据,今年上半年全国城镇房地产住宅房屋的竣工面积连2.44亿平方米都不到,同比下降16.5%;商品住房销售面积虽然 比去年同期增加了4.5%,达到了44389万平方米,但以此乐观估计,今年全国能销售出去的商品住房也就是10亿平方米左右。10亿和27亿之间的缺 口,谁还能说,中国房地产市场一蹶不振是由于需求不足?因此,未来房价不是靠普遍二孩政策就可以托的起来的。
那中国的房地产市场一蹶不振的 原因是什么呢?其实很简单,刚才算出来的住房缺口,对于居民来说,实际上只是“需要”,“需要”加上“购买力”,才能视作刚需。而在现今高价的开发商住房 供应模式下,大多数城市居民根本买不起房或改善不了住房条件。以上海为例,目前上海住房均价超3万,城市中心区域的房价更是高达5万到7万,而2014年 上海平均工资为5451元,房价收入比很高。
此外,为什么计划生育已经成为国策的今天做出了如此重大改变和转折呢?内在不得不扭转的内因到 底是什么呢?笔者之前曾撰文《2020年的房价跟今天可能一个样》分析:由于中国的地产商业化才步入第16个年头,不太可能跌回到货币增发之前的十年前, 但却可能十年后的价格或者价格指数与目前的价格、购买力一个样。造成这种现象最重要的原因之一,就是人口红利终结的预期已经显现,老龄化即将在2020年 达到高潮,
未来房屋套现潮可能致使价格快速回落。这也恰恰说明了刚需对住房需求的锐减造成未来房价的巨大影响
而从目前国内整体情况看,由于抚养成本巨大,很多家庭并没有要第二个孩子的计划;在“单独二孩”的政策放开时,真正申请二孩的家庭,占符合条件的家庭比例也很小。从社会学的角度看,政策的改变未必能迅速提升生育率,生育率很低的情况下实现逆转目前在其他国家是没有见到的。
综 上所述,普遍二孩能对房价的影响,并非简单的“政策带动市场”;事实上,从去年“9·30”到最近一次央行“双降”,楼市刺激政策一年多,市场什么样购房 者和投资者应该更加清楚。此时放开二孩政策,说“黔驴技穷”有些牵强,但基本上已经预示了未来对楼市的影响将不会是那么明显。而投资者和购房者需要时刻谨 记:不要被宣传和舆论牵着鼻子走,而应该透过房价涨跌表象,看透当下楼市本质——明明尚处于去库存攻坚,明明购买力不足,明明房价上涨无力,若异想天开的 祈望房价暴涨,那未来的收益则很可能成了海市蜃楼。

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我投绿党的原因并不是因为我赞同绿党,而是我既讨厌工党也讨厌自由党。

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